Dokumenty

SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA DZIAŁKI

  • nr księgi wieczystej
  • podstawa nabycia, czyli dokument, który wykazuje prawo własności, to jest wypis aktu notarialnego, akt poświadczenia dziedziczenia, wyrok albo postanowienie sądu, decyzja administracyjna,
  • jeśli podstawą nabycia jest dziedziczenie, zasiedzenie (bez względu na datę) albo darowizna, nieodpłatne zniesienie współwłasności (data czynności po 01.01.2007 r.) – zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego,
  • dane osobowe stron umowy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania; w przypadku przedsiębiorców również NIP),
  • w przypadku firm – dane firmy,
  • wartość rynkowa nieruchomości/działki (cena sprzedaży),
  • warunki i data wydania nieruchomości/działki,
  • ewentualnie nr konta bankowego,
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub też decyzja o warunkach zabudowy,
  • wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, gdy będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,
  • ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, gdy następuje podział,
  • mapa wykazująca położenie działki

SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA LOKALU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ

  • nr księgi wieczystej,
  • podstawa nabycia, czyli dokument, który wykazuje prawo własności, to jest wypis aktu notarialnego, akt poświadczenia dziedziczenia, wyrok albo postanowienie sądu, decyzja administracyjna,
  • jeśli podstawą nabycia jest dziedziczenie, zasiedzenie (bez względu na datę) albo darowizna, nieodpłatne zniesienie współwłasności (data czynności po 01.01.2007 r.) – zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego,
  • dane osobowe stron umowy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania; w przypadku przedsiębiorców również NIP),
  • w przypadku firm – dane firmy,
  • wartość rynkowa lokalu,
  • warunki i data wydania lokalu,
  • ewentualnie nr konta bankowego,
  • zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
  • zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych.

SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

  • zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu,
  • nr księgi wieczystej, jeśli została założona,
  • podstawa nabycia, czyli dokument, który wykazuje prawo własności, to jest wypis aktu notarialnego, akt poświadczenia dziedziczenia, wyrok albo postanowienie sądu, decyzja administracyjna,
  • jeśli podstawą nabycia jest dziedziczenie, zasiedzenie (bez względu na datę) albo darowizna, nieodpłatne zniesienie współwłasności (data czynności po 01.01.2007 r.) – zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego,
  • dane osobowe stron umowy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania; w przypadku przedsiębiorców również NIP),
  • w przypadku firm – dane firmy,
  • wartość rynkowa lokalu (cena sprzedaży),
  • warunki i data wydania lokalu,
  • ewentualnie nr konta bankowego,
  • zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
  • zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych.

TESTAMENT

  • dane osobowe sporządzającego testament (imiona, nazwisko, imiona rodziców, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania, data i miejsce urodzenia),
  • dane osobowe powoływanego do spadku (imiona, nazwisko, imiona rodziców, adres zamieszkania, data urodzenia).

PEŁNOMOCNICTWO DO ZBYCIA LUB NABYCIA NIERUCHOMOŚCI

  • dane osobowe mocodawcy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania),
  • dane osobowe pełnomocnika (imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres zamieszkania),
  • opis nieruchomości – najlepiej nr księgi wieczystej lub wypis z rejestru gruntów.

AKT POŚWIADCZENIA DZIEDZICZENIA

  • odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy,
  • testament spadkodawcy, jeżeli został sporządzony,
  • odpisy skrócone aktów stanu cywilnego spadkobierców: aktów urodzenia lub aktów małżeństwa (w przypadku osób, które zmieniły nazwisko po zawarciu związku małżeńskiego),
  • nr PESEL zmarłego,
  • nr ksiąg wieczystych dla nieruchomości, których zmarły był właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (w ostatnim przypadku tylko jeśli księga wieczysta została założona).

UMOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA (np. intercyza)

  • odpis skrócony aktu małżeństwa, za wyjątkiem, gdy umowa zawierana jest przed zawarciem małżeństwa,
  • dane osobowe małżonków (imiona, nazwisko, imiona rodziców, nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, adres zamieszkania).

PRZYDATNE INFORMACJE

Zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się nabywców z obowiązku podatkowego jest wymagane, jeżeli zbywający nabył przedmiot umowy w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny, polecenia darczyńcy, zasiedzenia, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia, dokonanej po 01 stycznia 2007 roku; przy czym zaświadczenie z urzędu skarbowego, odnośnie nabycia w drodze dziedziczenia albo w drodze zasiedzenia, zawsze jest wymagane bez względu na datę nabycia.
Jeżeli notariusz po wglądzie do księgi wieczystej stwierdzi, że nabycie nastąpiło na jednej z powyższych podstaw, wówczas zażąda takiego zaświadczenia. Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest potrzebne niezależnie od tego, czy osoba dziedzicząca czy obdarowana jest zwolniona od podatku lub nastąpiło przedawnienie.
Dla strony kupującej korzystniejsza jest sytuacja, w której zbywca wymelduje się z lokalu przed zawarciem aktu – umowy sprzedaży. Jeżeli bowiem tego nie zrobi, to nowy właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia procedury administracyjnej związanej z wymeldowaniem osób, które opuściły lokal, a się nie wymeldowały, a procedura ta jest dość długotrwała. Z samych względów formalnych wymeldowanie nie jest jednak konieczne do zawarcia umowy.
Jeśli nabywcy wyrażają zgodę na późniejsze wymeldowanie, to nie ma przeszkód, aby taki zapis znalazł się w akcie. Podobna sytuacja dotyczy rozliczenia
kosztów eksploatacyjnych – jest to kwestia umowy między stronami aktu notarialnego.

UMOWA O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Stosownie do treści art. 195 kodeksu cywilnego współwłasność jest to sytuacja kiedy prawo własności tej samej rzeczy, w tym także nieruchomości, przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłaścicielom). Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że rzecz wspólna nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy.  Każdy ze współwłaścicieli ma zatem prawo do całości rzeczy, niezależnie od wysokości posiadanego udziału we współwłasności. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Znieść współwłasność można w każdym momencie. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy przed notariuszem. Kodeks cywilny reguluje trzy możliwości zniesienia współwłasności, a to: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (ze spłatą pozostałych lub bez takich spłat) albo sprzedaż rzeczy wspólnej i podział ceny uzyskanej ze sprzedażyZgodnie z zasadą obowiązującą w kodeksie cywilnym, tj. swobodą umów – przy umownym zniesieniu współwłasności, współwłaściciele mogą swobodnie wybrać jeden z powyższych sposobów zniesienia współwłasności.

Prawo użytkowania wieczystego i spółdzielcze prawa do lokali (np: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o charakterze mieszkalnym) charakteryzują się wspólnością, a nie współwłasnością tych praw.

Czynności dotyczące nieruchomości, spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz prawa użytkowania wieczystego wymagają zachowania formy aktu notarialnego.

Przykład:

 E. C. zażądała zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Bielsku-Białej, o powierzchni 6 ha, oznaczonej nr 1, dla której Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej prowadzi księgę wieczystą nr 2. Wskazała przy tym, że współwłaścicielami ww. nieruchomości, posiadającymi udziały w wysokości 1/3, są obok niej także J. Ż. M. Ż. . E. C. doprecyzowała, że domaga się zniesienia współwłasności w drodze fizycznego podziału, tj. wyodrębnienia trzech odrębnych i samodzielnych działek gruntu – dwóch niezabudowanych i zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W wyniku tego zniesienia prawo własności działki zabudowanej ma otrzymać E. C., a pozostałym osobom działki niezabudowane.